地产骇客赵汉忠

地产骇客赵汉忠　　在一场罕见的宫廷政变中出局，中国房地产业最不安分的“老枪”表示愿赌服输——他正试图以人民币基金操盘手的身份卷土重来　　在上海兴国路香樟园咖啡厅，易居中国董事局主席周忻和他的朋友复星集团董事长郭广昌、联席总裁范伟正在探讨一个困扰他们已久的大想法。　　过去半年，他们联合16家企业打造的民企馆在上海世博会获得了极大关注，这鼓励他们做出一个大胆的假设：每一个对产业转移充满热情的内陆二三线城市应该都需要一个民企聚集地—不仅能够办公，也能抱团做生意和生活的城市综合体。6月份，他们决定成立一支房地产基金，在全国复制这种模式。　　听上去这并不难—周所领导的易居中国是迄今为止唯一一家上市的房地产销售代理公司，而郭广昌麾下的复星地产则是中国最具开发经验的房地产商之一。但出乎所有人意料的是，谁来统领这个从未出现过的新基金模式，却成为周忻和郭广昌首当其冲的难题—两人从自己公司里都提了很多人选，但都不甚满意。　　于是，在今年7月底的一天下午，周忻、郭广昌、范伟决定约赵汉忠喝一次咖啡。半小时后，一家由复星、易居和赵汉忠发起、迄今为止规模最大(30亿元)的人民币房地产私募基金“星浩资本”随即诞生，赵汉忠任基金CE0。　　一个大胆的押宝。自称“老枪”、喜欢抽雪茄、个性豪爽如军人的赵汉忠已经53岁，他拥有中国房地产界最成功的那部分人最鲜明的特质—敢于不断“越位”。过去十五年，赵在金地集团(SH.600383)从基层人力资源职员做起，成为最具权势的高级副总裁。期间，赵率领金地2001年上市，从无到有缔造销售额占据金地半壁江山的上海公司，更以开发商身份募集到中国第一支海外房地产基金，其激进的个人职业史几乎等于中国房地产企业的升级史。“他一个人打下了金地的大半江山。”原金地上海公司营运中心总经理黄海滨向《环球企业家》指出。不过，坏消息是：过去几年，赵卷入一场错综复杂的金地控制权斗争中。并在最后的决战—发生在今年6月份—中成为失利者，主动辞去了金地董事兼副总裁职位。　　为何启用这样一个看上去难以“驾驭”的经理人？“他是房地产行业不可多得的经营全才。”周忻向《环球企业家》回忆，在6月底，周忻在世博会民企馆遇到了赵汉忠。赵一边观看奇幻的“活力矩阵”表演，一边主动向周忻探讨着民营企业总部的想法—赵汉忠可能是中国为数极少的拥有开发商与房地产基金控盘经历的人—这正是周和郭广昌想要的模式。“我意识到，我们需要的强势领导人终于出现了。” 周说。　　赵汉忠被选中的另一个原因是：尽管已过知天命之年，但他和所有被放逐的职业经理人一样，渴望通过创业来证明自己。“从金地离开后，很多人认为我连路都不会走了，但我想他们都错了。”9月18日下午，坐在《环球企业家》记者面前的赵汉忠表示对自己在金地的结局“愿赌服输”，他更愿意赌一把自己的未来。　　赵汉忠的“第二人生”还有更广泛的代表性。金地控制权之争的另一位失败者—前金地集团总裁张华纲，近期也不断飞往全国各地，去说服那些金主加入到房地产基金投资者的行列；去年年底离职的原SOHO中国运营总裁苏鑫，在今年5月份成立了高和投资基金，向山西民间资本募资，收购北京等一线城市的商业物业，对资产整合经营后继而出售以获得投资利润；亿城股份(SZ000616)前副总经理鄂俊宇亦成立了一家名为华府资本的人民币基金。　　这是中国房地产行业多年来难得的新变化。短短时间内，四位房地产职业经理人不约而同地往基金管理人转向，或预示着依靠土地红利
野蛮生长的中国房地产旧模式碰到了天花板。更早一步从职业经理人转型为私募基金管理者的汉镒集团董事长郭钧向《环球企业家》指出，在未来，房地产竞争已经从人才竞争或者产品的竞争，转变为资本的竞争。在流动性过剩的中国，民间资本已经从炒房进阶为直接参与房地产开发阶段，而中国房地产私募基金操盘手，将成为一种稀缺资源，有机会来驾驭更大的平台。这也正是郭广昌和赵汉忠得以联手的大背景。　　金地风云　　在2010年6月底交出金地集团副总裁、上海公司总经理的帅印后，赵汉忠关掉了手机，一觉睡到了第二天下午1点—人们都以为，这就是赵汉忠的退休时刻。　　外界还是低估了他。赵汉忠的职业生涯曾因多次“拐大弯”而柳暗花明。早年，赵曾经报名参军，在刚领到军装之时却接到了华中理工大学的录取通知书。从电机设计专业毕业后，赵被分配到一家国有军工厂，但内心不安分的基因让他很快“下海”到武汉一家乡镇企业，从基层一路做至厂长—有车有房有稳定的高收入，赵汉忠职业生涯的伊始，一切都很顺。但赵汉忠很快就厌倦了每天吃吃喝喝的日子，他做了一个在当时看来不可思议的决定—辞去厂长职务，南下深圳闯荡。　　1995年赵汉忠在深圳遇到了他的校友、时任金地商贸有限公司总经理的凌克，从没做过外贸的赵汉忠成为了凌克的副手，并随着凌克在1998年成为金地集团董事长，而成为金地实力派领导人。　　凌克是一个富有逻辑、行事严谨的领导者，这与赵汉忠敢于冒险、屡屡将不可能变成可能的禀赋，形成了鲜明对比，在最初这也被凌克视为可以互补的良性合作。2001年，赵汉忠被凌克委以金地IPO重任，当时竞争对手大型改制国有企业林立，金地仅为深圳福田区属企业，外人看来机会渺茫，然而在赵汉忠的全力准备和努力下，金地竟然成为建设部圈定的首批3家试点上市企业，几乎在一夜之间全国都知道了深圳金地。[page]　　而在赵汉忠众多功劳之中，最大的莫过于在七年内把上海金地公司从无到有，打造成金地集团的顶梁柱。　　2001年上市初期，一直盘踞深圳的金地酝酿进军上海中心地块，却因实力不济在拿地方面苦无进展。随后的2003年，赵汉忠临危受命出任上海总经理，改变策略，毅然将上海市中心的集团进军目标转移至远郊，一举拿下南翔2100亩地的土地储备。　　在当时市郊尚未进入上海城市规划及房产商视野的背景下，这被视为一场豪赌。然而再次令所有人跌破眼镜的是，随着上海金地格林春晓和格林世界等在上海热卖，赵汉忠“冒险”的赌博给金地带来了丰厚的回报。直至2009年，赵汉忠带领上海公司实现销售103亿元，几乎占据了金地集团业绩的半壁江山。万科甚至特意将赵汉忠手下销售经理挖过去，出任万科上海公司销售总经理。　　然而，随着赵在金地的影响力渐盛，凌克对这位热衷组织团队徒步旅行的重臣并非始终如一的信任。一方面，赵能力突出，有雄图大略。另一方面，在金地管理层内部，赵很早便有了“反对党”的称号。“个性很直，只要是他不喜欢的，或是他认为不对的，就会直接说出来”，一位金地集团董事向《环球企业家》透露。　　赵汉忠成为“反对党”的另一个背景是金地股权结构的极度分散。金地第一大股东深圳市福田投资发展公司也不过持有不到8%股份，第二大股东福田建设更是仅持有不到4%股份。金地并未如股权同样分散的万科那样，有王石扮演绝对领袖的角色。董事长凌克、总裁张华纲和实力派赵汉忠这三驾马车势力比较均衡，这也造成金地自从2007年以来就内斗不断。　　虽是校友兼湖北老乡，赵汉忠对凌克未必服气，他认为后者要为金地2007年以后业绩停滞不前负责，“金地原本可以发展得更好、更快的，但问题是公司决策时，经常跟房地产大势扭着走，不好的时候瞎倒腾，好的时候反而退缩了。”他这样向《环球企业家》指出。　　一个不争的事实是，金地曾经是一家规模不逊于万科、保利的老牌房产商，但2007年以来，其在销售额这一指标上，相继被众多后来者赶超。尤其让赵汉忠不满的是，金地在土地购置上追涨杀跌。　　2007年金地定向增发1.73亿股募集到资金45亿元，在资本和楼市乐观气氛影响下，金地斥巨资在杭州和南京等地拿下四个地王，金融危机来临，金地深受其累；2007年高价地还未消化，金地2009年又成功融资42亿元，遂再度大肆揽入地王，直至严厉调控来临.。　　从2008年开始，赵连续数月在金地内部博客及董事会呼吁，金地高管要勇于为决策失误承担责任，
管理权责要明晰，运作效率要更高，要更思进取。同时，赵汉忠还在一场旨在消弱董事长凌克的权限的改革中与金地总裁张华纲站在了一起。至2010年，金地内部控制权的斗争达到高潮。受金地大股东支持的凌克对赵汉忠拥兵自重的金地华东分公司进行削藩，上海公司所能获取的资金支持被大幅压缩；祸不单行的是，赵汉忠在上海我行我素的行事方式也给他埋下了一个致命隐患。　　2009年年底，上海金地计划在宁波象山投标一块总面积为5.86公顷的住宅用地，并已为此投入很多前期工作，还和当地政府达成开发意向。但在这一计划上报金地总部时却被以当年投资额度已满否决。此后，一向行事激进的赵汉忠发动上海金地100多名员工，通过信托计划将这一地块买下。6月20日，远在深圳的赵汉忠被紧急召回参加金地董事会—一封检举信揭发赵通过信托变相MBO。这引发了董事们4个小时唇枪舌剑式的论辩。最终，信托门被认定为金地不可容忍的违规行为，以赵汉忠在1个星期后主动辞职告终。不久，力挺赵汉忠的张华纲也黯然离职。　　“以我在金地集团的影响力完全可以耗下去，不过如果大家真的是不能在一起了，这样下去是一种煎熬。”赵汉忠说，事情发展得很快，像暴风骤雨一样就过来了。不过他现在更喜欢另一个解释，“很多时候，公司一把手的高度就是这个企业的高度，”赵汉忠觉得以他完全可以做一个更大的平台。在辞职那一天，他以典型的赵氏风格告别—他被要求9点到办公室宣布辞职，但他以“睡过了头”为借口避开了。此时，动荡中的金地集团2010年上半年仅完成53亿元的销售额，实现全年200亿的目标几乎无望。　　“要发生的全都发生了，天下没有不散的宴席。”8月初，在接受《环球企业家》采访时，凌克以这样一句话谈论到赵汉忠的离职。他声称，今后金地要杜绝职业经理人在公司树立个人老板或者精神领袖的现象，职业经理人就是职业经理人。对于赵汉忠而言，此时的他已解脱，或是开始思考自己未来可能的时候了。[page]　　星光　　赵汉忠并不是官场意义上的基金管理人：他没有专业的金融知识，个性豪放粗犷，热衷于实现比设想更高的目标。但他的推动力却是比常人要强很多。　　2009年，在赵的推动下，几经周折的金地与瑞银集团合作的海外房地产基金完成了首轮1.25亿美元的募集，成为国内第一个成立海外房地产基金的地产商—当多数发展商还在享受房地产开发带来的高回报时，赵汉忠已将地产基金视为一个大趋势，其房地产开发与基金操盘的双重经验，也是为郭广昌和周忻看重的。　　尽管星浩资本资金尚未完全到位，赵已经圈定了首个项目—位于上海大虹桥经济圈建筑面积达50万平方米的地块，他计划在10月份中旬举行一次盛大的签约仪式。而另一个位于常州的综合体项目也即将落定。　　这或将是迄今为止中国房地产基金界最大的手笔。赵汉忠给自己规划了一个令人咂舌的5年蓝图，2010年是起步，募集50亿元资金，获取12个项目，建立星光耀综合体体系；至2013年募集120亿元，成为中国最大的房地产私募股权基金；到2015年募集不低于200亿元，项目总数达到20个，并实现IPO。　　“我不是激进，我是比常人果断。”赵说。目前星浩资本的骨干均为赵汉忠在金地上海公司的老部下。“他在集团内有着巨大的感召力，拥有一批跟随者，假若其项目正式进入开发环节，或有更多的员工会追随而去。”一位金地上海副总这样向《环球企业家》透露。　　在城市综合体开发遍布全国的当下，注入民营经济的DNA让星光耀综合体看上去更具有辨识性。复星集团联席总裁范伟向《环球企业家》指出，它将被打造成承载资源整合和信息服务的平台。从某种意义上，星光耀综合体更像是万达城市综合体与总部基地的合体。以城市综合体为载体，同时整合私募基金和民营企业服务，三大板块环环相扣。　　一个月时间里，赵汉忠拜见了世博会民企馆16家企业代表的创始人，并获得多数认同。他以这16家民企作为星浩资本的基础，这其中既有商业地产上游的红星美凯龙、欧普照明，也有下游的苏宁电器、华谊兄弟，金融配套端还有民生银行等。巨头们不仅将通过进驻星光耀起到示范效应，还将给综合体打造过程带来颇大的想象空间。而发展有着“民企孵化器”作用的第三产业，也意味着赵汉忠将由纯粹生产型的开发商，转变为现代服务型的服务商。这一步，恰是赵汉忠创业中迈出的最大一步，也是其坦言最有挑战性的一步。　　赵毫不怀疑，有了民企总部的概念，地方政府会从繁荣和拉动地方经济的角度表示欢迎，并许以相关配套，其土地的议价能力或将超过万达—万达拿地成本不到其他开发商的1/2 已经是公开的秘密。前合生创展董事会副主席赵海对《环球企业家》透露，在同等条件下，地方政府商业地块招商都会向万达倾斜，标书中有些条款都好像是针对万达制定的。如同石景山万达广场的楼面地价是2100 元/ 平米，而一街之隔的另一个项目的楼面地价是6000元/ 平米。　　就在接受《环球企业家》采访前，赵汉忠刚刚和万达集团董事长王健林探讨了星光耀综合体开发环节的难度。后者以其十年来开发综合体的经验与教训，向其指出了两个需要警惕的问题：其一，对于选址仅靠自己拍脑袋决定，不考虑商业地产的购物环境；其二，业态组合不恰当，或者并未完全考虑到民营企业的需求。王健林同时建议赵引入小额贷款公司，并愿意和赵合作。　　而在9月下旬举行完一次路演后，更多的民营老板想参与到基金中来，他们更看中的是赵汉忠许以25%的高资本回报率，“资金已经募集了大半，11月15日就会结束基金募集，很多江浙老板都很认同我们的综合体想法。”在基金到期后，赵汉忠将以写字楼整售的方式退出，同时星光耀综合体还包括民企联合馆、住宅、五星级酒店、购物中心、会所、院线等多种业态。　　但基金管理过程中本身存在着很大投资风险，职业经理人转做合伙人，能否有效防控潜在的风险仍是一个未知数。同时，复星旗下还有多支房地产基金，这些基金利益如何平衡也是一个考验。　　对此，复星集团联席总裁范伟向《环球企业家》指出，复星集团旗下各支房地产基金募集方向有很大不同，复地基金针对纯住宅项目，星浩资本则是类似商业项目，同时也是整合资源指向民营经济。而在经营风险上，赵汉忠更向《环球企业家》透露，如星浩资本基金到期后，其星光耀广场写字楼无人问津，他们将强行清仓，届时复星集团将以底价接盘，这将锁定星浩资本的回报率。