需求旺盛商用物业租金上涨

荆宝洁　　北漂蚁族、城市流动人口承受房租上涨之际，那些住在大写字楼里的企业也不得不面对租金的上涨。　　仲量联行、第一太平太维斯、世邦魏理仕三家顾问公司近日发布的报告显示，北京甲级写字楼需求旺盛，租金持续上升。虽然三家顾问公司由于在样本选取量上有所不同，统计数据有所出入，但得出的结论却相似。　　根据第一太平戴维斯报告显示，本季度北京甲级写字楼平均有效租金提高4.3%至每平方米每月人民币166.5元，而市场平均空置率减少1.4个百分点至16.7%。其中金融街区域租金环比增长13.2%，为租金涨幅最大的区域市场，平均租金达到人民币233.5元/平方米/月，为1998年以来的最高值。　　“写字楼的持有者们已经从2008年金融危机的恐慌中走出来了。”世邦魏理仕环球研究部高级经理蒋晶亮对本报记者说。彼时，无论租金降得多低，都不会有人来租，一大批外资企业都在退出，而市场“恐怖”的供应量更是给写字楼市场泼了一盆冷水。2009年北京写字楼迎来供应高潮。　　但值得注意的是，一些热点区域的写字楼空置率仍旧很高。例如，CBD核心区域的写字楼空置率仍旧超过30%。仲量联行的研究数据显示，今年一季度CBD写字楼的空置率已经超过40%，但由于二季度吸纳量强劲，平均空置率环比下降了8.1%，达到37.5%。即便如此，写字楼的持有者们也不肯降价。仲量联行北京投资部董事庞树东在接受本报记者采访时表示，需求的增长速度远远大于了供给的增长速度，今年上半年仅有少量的写字楼入市。　　世邦魏理仕研究报告说，2010年上半年，外资公司对优质写字楼市场需求回暖，特别是高科技、能源、制造等行业需求明显增加，并完成了多个大面积租赁交易。例如：IBM与盘古大观签署租约租赁了22,290平方米写字楼面积，松下租赁了位于CBD的光华国际7,600平方米写字楼，雀巢租赁了位于望京地区的利星行写字楼6,000平方米，维斯塔斯风力系统公司在平安国际金融中心扩租4,400平方米等。　　而国内公司和机构也有大面积写字楼租赁交易完成，例如：教育机构新东方承租了中关村西区欧美汇7,600平方米面积，凯撒国旅租赁了光华国际7,500平方米写字楼，大成律师事务所承租国华发展大厦3,500平方米等，活跃的内资公司和机构正逐渐受到写字楼业主的关注。　　蒋晶亮告诉记者，总有一些“客人”会因为租金的上涨而搬离，有些企业选择搬去了亦庄等郊区的工业园。而在CBD的甲级写字楼里租一间“豪华办公室”，有时不仅仅是为了生意，也是为了“形象”。　　租金上涨引发的另一个连锁反应是，中小投资者踊跃介入写字楼投资。“在市场一线感受会更加明显，写字楼的售价受租金影响程度很大，如果租金高，写字楼售价也会高。”高和投资董事长苏鑫说。CBD核心区的写字楼业主大多选择持有，而非热点区域的写字楼开发商通常更愿意通过散售来回笼资金。苏鑫指出，写字楼租金的上涨和经济状况关联度十分大，经济复苏时则会增长，反之则下降。　　三家顾问公司分别预计今年下半年写字楼的供应将会增加，但由于需求旺盛，租金仍旧会平稳上涨。有意思的是，上海、广州、深圳等一线城市写字楼市场都有类似的趋势。