回暖过速引调控忧虑房企分化成趋势

王营　　“现在信息乱得很，大家都莫衷一是”。国内某排名靠前房企老总近期试图通过与政府各部门的交流中寻找未来市场方向，但他发现，谁也拿不出新的想法。　　此轮调控迎来一波意外的抢房潮，包括这位老总在内的开发商们却莫名地不安。　　全款购房比例攀升　　在日前举办的万通天竺新新家园项目推介会上，华远地产董事长任志强再次语出惊人，“如果谁因为买房亏了，亏的部分我来付”。这一次，任志强没有被扔鞋，反而迎来了阵阵掌声。　　亚豪机构统计数据显示，9月(截至25日)京城共成交期房商品住宅7432套、成交面积77.3万平方米，除去保障性住房，实际成交的期房商品住房为5780套，成交面积为64.6万平方米，环比8月同期上涨77.4%和60.9%。21世纪不动产分析师认为，9月份北京新建住宅
成交量超过1万套已成定局。　　成交回暖的还包括曾被预计将受调控重创的豪宅产品。远洋万和城，内部数据显示该项目8月销售金额近2.8亿元。该项目内部一位不愿透露姓名的人士表示，9月是今年销售最好的月份，外地人购房全款比例增多。这表明，调控之下，投资需求仍然强烈。21世纪不动产的统计显示，8月以来北京全款购房的比例超过6成。记者从另一郊区别墅御墅项目获知，该项目最近连续签了几笔单价超过2000万的独栋别墅，客户以别墅二次购买者为主，且基本上是付全款。　　回暖后面，担忧再起。　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，目前自住型、投资型两类购房客群同时走出观望，造成了目前楼市量升价停的现状。市场的种种表现，显示出前期调控政策对市场的影响力与控制力正在逐步趋弱，目前楼市调控尚未实现预期效果，价格在跌宕中上行，投资型购房者卷土重来。　　“业内人士担心，楼市的过快复苏，有可能引来新的调控政策。不过，21世纪不动产集团市场总监林蕾表示，如果楼市只是成交量回升，房价没有大涨，所谓二次调控即将实施就不太可能。但林蕾和任启鑫都认为，如果决策层推出更加严厉的政策，楼市成交量很可能二次探底，以继续摒除泡沫。”——其中，“21世纪不动产集团市场总监林蕾表示，如果楼市只是成交量回升，房价没有大涨，所谓二次调控即将实施就不太可能。”这句话改为：21世纪不动产集团市场总监林蕾表示，如果楼市只是成交量回升，房价没有上涨就不必太担心。　　政策信号：调地价　　假如新的调控降临，上述老总的疑问是，“主要是调房价还是调地价？”他表示，目前北京郊区拿地成本已经逼近去年上半年市区地价。政府怎么调？这是个怪圈。　　以上周万科和北京住总联手拿下的昌平地块为例，以21.1亿元成交的这幅地块，36.46万平方米的体量中，包括10万平方米的商业回购面积，回购价为3500元/平方米，扣除这10万平米，楼面价达7974元/平方米。“去年昌平经营性用地的地价为3017元/平方米。”亚豪机构市场总监郭毅表示。　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，调控政策不存在松动的可能，反而加码的可能性更大。9月26日晚间，国土部和住建部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土部151号文)，针对房地产用地和建设领域管理，在“国十条”基础上进一步细化，言辞严厉。业内专家认为这有助于平抑总体地价。　　北京另一品牌房企内部人士表示，“求变”成了该房企最难的课题。总公司要求该分公司在剩下两个月完成50亿元的销售目标，压力极大。一直深耕北京市场的该公司透露，他们已经开始在青岛、烟台物色相关地块，可能借机转型旅游地产。　　房企分化成趋势　　“在政策调控期，我们明显感觉到房企的策略正在出现分化。”林蕾分析，目前市场上的房企主要可以分为两类：一类企业采取了低价快销的策略，力求快速回笼资金，冲业绩，这类企业多为上市公司。包括万科、远洋等。另外一类则依旧采取观望态度，稳步推盘。这类企业，或者之前积累了大量资金，不存资金压力，或者在售的为高端项目，采取稳步推进的营销方式。　　但林蕾提醒，无论是哪一类房企，利润最大化都是他们追求的目标。即便是那些走低价快销路线的企业，购房者也不要对他们的降价幅度、降价持续时间抱有太大期望。“低价快销的楼盘，其背后的实质是‘低开高走’的营销策略。”　　不过，在营销策略变化的后面，部分房企正酝酿开发模式的转型。　　中海、金地、复地率先引进房地产基金，视为企业新增的主营业务，将大开发模式(即由开发商解决资金、开发、销售)，变更为买地、融资、开发职能分离的模式。而绿城集团则宣布，将致力发展品牌输出的代建业务，为其他房企提供开发、销售服务。　　将买地、融资、开发、销售的四项房地产基本职能进行分隔，开发商转而仅做其中的一项，这本是美国房地产开发模式。今年的宏观调控，使原先对香港地产商模式一直顶礼膜拜的国内开发商出现分化，部分房企转而以美国模式为蓝本，探索新的业务增长点。　　前述房企老总表示，跟着政府的导向，多做些好卖的小户型，规避风险，不失为明智的策略之一。