房产新政影响下投资客转战商业地产

文/袁鸿昌 世联地产上海公司总经理　　由于写字楼贷款次数、购房套数均不受房产新政影响，近期一些敏锐的投资客已经开始把投资战场转向商业地产，沪写字楼市场受政策影响较小，逐步呈现稳步上升态势。　　写字楼投资时机已到　　据分析1-10月，上海市写字楼市场成交面积1112.5万平方米，成交数据表现亮丽。房地产开发商也纷纷看好市场，供应量较去年相比大幅增加，181万平方米的总供应量相比去年同期增加近32%。　　纵观上海写字楼市场状况，可发现这样的规律：写字楼随着市场环境、政策影响会出现波动，但市场供应、成交面积、成交价格相对稳定，整体呈现逐年上升趋势。2010年通货膨胀预期加剧，物价包括油价上涨、更多的资金需要寻找出路，写字楼投资时机已到。　　持续经营回报稳定　　写字楼的热销并非偶然，一般而言成熟的写字楼项目投资回报率在5%-8%，预计10年到20年便能收回成本。2010年第三季度，上海全市甲级办公楼的平均租金增长5.1%，至7元/平方米/天。浦西办公楼租金环比(比上季度)增长6.6%，为2008年初以来的最大涨幅，平均租金达到7.0元/平方米/天。在浦东，租金环比增速小幅放缓至3.2%，平均租金为6.9元/平方米/天。正是基于相对稳定的回报率，写字楼市场才能借机走出独立行情。　　同时，对于写字楼物业而言，整个中国还处于一个初级水平。但是随着市场的逐步成熟，写字楼的前景诱人。除了买卖的一次性收益，持续经营，还将带来租金收益、资产价格升值和土地升值的双重利润。　　目前，大量资金急需寻找新的投资渠道，正在复苏上升期的写字楼市场势必成为最佳选择，在9月初，保监会发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产，这也是对写字楼地产的利好消息。　　可以预见的是，突出的物业价值优势，会使得在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向写字楼市场。