升级版调控新政出炉楼市黄金周或无望

专家称，与“新国十条”相比，新政调控意图更加明确，并会根据市场异动随时调整　　证券时报记者 张 达　　继近日有关部委相继出台房地产调控有关细则后，昨日，为巩固房地产市场调控成果，国家有关部门再次出台五项举措，分别从信贷、税收、土地等方面提出更严厉措施，同时对地方政府提出了更明确要求，新一轮房地产调控再度升级。　　业内人士认为，在中秋小长假各地房地产市场有所回暖、国庆长假将至，而历来这一阶段都是楼市销售旺季的情况下出台新一轮房地产调控新政，管理层的时机把握显得微妙而精准。同时，与“新国十条”相比，新政调控意图更加明确，打击力度更大，表明了调控政策会根据市场异动随时调整。新政将给楼市带来立竿见影的效果，房地产市场将出现再度降温，预计今年第四季度，重点城市的商品住宅
成交量将比8－9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整和小幅波动为主基调。　　房贷全面收紧　　新政提出，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。　　与“新国十条”中，只要求房价过高城市有选择性地暂停发放第三套及以上房贷和限制外地人购房贷款的政策相比，新政扩展到了全国范围，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。　　同时，对于首套房，也由此前的90平方米以上房贷首付款比例不得低于三成，90平方米以下最低首付可为二成，变成了没有面积限制地全面调至三成及以上。　　北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，目前贷款购房占二手房及商品房总比为五至六成，其中，首套房的占比为贷款人数中的70%，占整体购房人群比例为四成左右。这部分人群将全部需要增加一成首付，按照一套房150万计算，需要多支付15万－20万的首付款。　　另外，新政还提出，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。此前北京的限购令或在上海、深圳、杭州等城市执行。　　房产税试点加快　　新政提出，要加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。　　昨日，有业内人士向证券时报透露，房产税在重庆和上海的试点方案最快10月底推出。具体细则他未透露，不过预计初期税率并不高。　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，房产税试点方案近期推出的可能性较大，但是开始时税率不会很高，如上海有可能按房屋价值的0.8%左右，可能采取累进制。而税基在初期面不会宽，第一套房可能免征，二套房也要分自住和投资两种情况，一般对二、三套以上或豪宅征税是大体方向。　　另外，新政还提出，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。财政部昨日发布通知称，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。同时，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，这是运用税收手段对自主和投资性购房人加以区别，契税减半征收的优惠政策与上述首付比例提高的政策形成对冲，避免对真正的自住购房需求者造成误伤，减小政策对他们的冲击。　　加大惩处力度　　新政提出，各地要立即研究制定贯彻落实“国十条”的实施细则，已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。　　陈国强认为，新政不但对地方政府提出了明确要求，严格问责制将使之前部分执行不严的省市出现明显改观。同时，对房地产企业的囤地、捂盘等行为也提出了各项惩罚性措施。　　新政提出，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。　　·各方声音·　　湘财证券地产行业研究员张化东：这些措施可以说是二次调控，显示楼市调控在进一步加码。往年10月都是楼市量价齐升时期，在国庆前出台这一政策，显示了政府调控楼市的决心，调控政策严格执行的可能性大大加强。可以预见的是，2010年全年的商品房销售额较2009年销售峰值有所回落。此次措施的出台也将对地产股形成打击，短期来看地产股将进一步调整。　　中央财经大学税务学院院长汤贡亮：虽然在保有环节征税已成为政府有关部门、学界的共识，但由于评估和征管方面存在较大难题，房产税在多个省市“空转”近7年。如进入试点实征阶段，关键是要制定相关法律法规，如规定减免税额度等。当前各相关部门应尽快达成共识，把“空转”的经验归纳成一个科学完整的体系，加快房产税推行。　　五矿证券首席经济学家兼研究所所长刘德忠：这些措施表明了政府调控楼市的决心，基本符合预期，调控政策将被严格实行。由于地产股前期调整幅度已大，已反映了大部分的调控预期，因此短期地产股虽然将有所调整，但幅度不会太大。大盘短期或有调整，但难以出现类似4月份的连续大跌，大盘整体调整空间不大，投资者不必过分担忧。　　深圳市太和投资管理有限公司投资总监王亮：这些调控措施不是特别严厉，本质上还是针对以前政策的强调与重复。正如之前中央强调的一样，不是缺政策，而是缺乏对房产政策的执行力度。这些调控措施对于地产板块不是利空而可能是利好，因为市场都在担心更为严厉的调控政策，停止三套房贷还算不上特别严格，因为这只是基于需求面的调控，也就是让炒房的人更难、成本更高。但地产调控几年下来，最有效的手段还是增加供给，也就是供给面的调控。地产股目前的估值基本反映了市场上所有可能调控的悲观情绪了，政策一出，周四A股的地产类股票可能直接触底反弹，低开以后迅速高走。　　中央财经大学税务学院汪昊：税收调控并没有起到抑制房价的作用，征收于房地产经营环节的税收必然全部转嫁给购房者。如对房地产开发商进行土地增值税的预征和加强清算，对二手房转让加强个人所得税、土地增值税、营业税的征收等，都必然导致价格进一步上涨，并由购房者负担。因此，应该降低经营环节税负，增加保有环节税负。(孔 伟 整理)