开发商压盘赚超额利润专家称明年中期房价回调

本报记者 董映颉 袁晓澜 王冰凝 北京报道　　关于房地产政策的猜测争论尘埃落定，而辉煌的楼市背后似乎藏着更多的无奈。　　“市场已经这样了，没有办法，只有拼了。” 12月4日，远洋拿下紧邻南五环的亦庄“地王”后，远洋一位人士向记者无奈地表示。　　而据《华夏时报》记者统计，目前五环外已经成为了土地供应的主战场，供应的住宅楼盘数，也占到总量的接近六成。而在这个市场环境下，个人住房转让营业税优惠政策的取消给房价带来利空预期，投资者也面临着适时抛售房源的选择。　 　　　五环内难觅空地　　未来的土地供应，郊区将成为主战场。“明年北京市土地供应的投资额度和速度不会降下来。土地储备继续向南城、城乡接合部、重点新城和轨道沿线倾斜，初步计划2010年安排土地储备开发投资800亿至1000亿元。”北京国土局相关负责人称。　　据了解，按照房地产开发周期来算，2008年和2009年拿到的土地，决定了今年和明年的新房供应。而记者根据北京市土地整理储备中心截止到12月4日的成交数据分析，2008年和2009年两年，北京共成交了含住宅的经营性土地136块。　　其中，位于三环以内的土地有3块，三环到四环的土地有16块，四环到五环的土地有17块，五环以内的土地稀缺。而五环以外的土地有100块，占到土地供应的74%左右，占据了绝对的主导地位。　　华润置地一位负责拿地的人士这样评价现在市中心土地稀缺的程度：现在四环左右一块土地推出来都是稀有之物，而五环左右有地出来，遇着容积率低的，那也是个宝。　　北京市土地整理储备中心常务副主任王兵表示，明年年底可完成土地开发约4300公顷，这些土地将基本集中在轨道交通沿线周边和朝阳、昌平、大兴等新城范围内，其中住宅用地大约3000公顷，而在住宅用地当中，今年用来建政策性住房的比例达到了50%，明年还要提高到60%到70%。　　虽然去年楼市调整的教训已经告诉我们，市场调整郊区的房价地价跌得最快，但开发商也无可奈何。“不是开发商愿意去郊区，你要不去，那你在北京就出局了，在郊区拿地也只能拼了。”上述开发商表示。　　开发商压盘延长销售　　在市场销售大好的时候，开发商操心的重点早已经不是卖房子了。　　“现在不是担心地价高以后房子建好卖不动，而是卖得太好担心没有地可开发了。”上述开发商告诉记者。　　事实上，北京市房地产交易管理网的数据显示，截至12月9日，北京可售住宅房源共118262套(可售住宅期房、未签约住宅现房与住宅存量房之和)，而9日新房和存量房网上签约共2354套。按照这一签约量计算，北京可售住宅在50天内就可以销售一空。　　面对不断高企的房价，开发商逐渐减少了开盘的数量。根据北京市房地产交易管理网的统计显示，11月到12月，北京新开盘的项目仅有30个左右，而且大部分项目仅销售其中的两三栋楼。　　一新开楼盘的销售经理告诉记者：“现在房价还在上涨，谁都不愿意错过卖高价的机会，拉长销售时间是现在新盘通用的销售策略。”　　万科副总肖劲向《华夏时报》记者表示，目前万科推盘量较少，因为手中已经取得预售证的可售资源很少，而且进入年底，各方面政策都处在调整期，如果万科需要调整销售计划，也会等到政策相对明朗之后。　　不仅万科如此，多位开发商也向记者表示，开发商的销售计划没有因为目前市场价格走高而进行调整，一方面是观望政策走向，另一方面也不排除对后市继续看好，将楼盘分期出售，赚取更多利益。　　近六成可售楼盘位于郊区　　而随着土地供应向郊区蔓延，庞大的购房者也许正演绎向郊区进军的现状。　　据记者从焦点房地产网得到的数据显示，目前北京市仍有房可售的楼盘共有216个，其中五环外的楼盘就有124个，占总数的57%。其中，亚运村、通州和亦庄三个区域的楼盘相对集中，尤其是小户型楼盘占总数的80%以上，开盘均价基本在1万元以上。　　同时，统计数据显示，三环至五环的楼盘一共483个项目中，仅71个项目有房，17个项目是尾房。进入11月份，受到投资炒房和“恐慌性购房”的影响，绝大部分楼盘都出现了“开盘售罄”的情况。　　而三环以内城市核心区的楼盘有现房的仅占总数的1%，这其中还有一半左右的楼盘仅有尾房出售。由于房源稀缺，三环、四环附近区域也呈现出以高端楼盘为主的特点，开盘价平均达到3万元左右。　　多位业内专家告诉《华夏时报》记者，目前北京不管是土地市场还是住宅市场，都出现了郊区化的趋势，未来新增的土地供应和新开楼盘主要集中在五环以外，尤其是昌平、通州、顺义、亦庄等北京近郊的一些地块和楼盘，价格逐渐走高，成为新的投资热点。　　投资者应尽快出货　　12月9日召开的国务院常务会议明确提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，而其他优惠政策继续实施。　　对此，美联物业市场研究部总监张大伟向记者表示，这将有效抑制投机者在二手房市场快买快卖迅速套现，房地产市场12月上升到历史顶峰以后将出现
成交量和价格的双下调。特别是执行新政的2010年一季度市场有非常冷淡的可能。　　另外，国务院发展研究中心市场经济研究所一负责人也告诉记者：“预计明年房地产拉动经济增长的需求会逐渐减弱，最晚到明年中期房地产市场将进入一个中长期调整型的适度增长期，届时房价会面临回调。”　　而对于那些手中攥有房子的投资客来说，除了营业税优惠政策取消带来的利空信号，市场也在不断释放“濒危”的信号。　　中信证券一地产分析师告诉《华夏时报》记者：“进入11月以来，地产股一直处于不温不火的微调状态，11月地产股涨幅仅为9.7%，行业涨幅仅位居第11位。10月份的行业排名为第4名。从这个方面来看，其实机构和投资者对房地产市场的后市并不看好。”　　据美联物业市场研究部、中原地产和麦田房产的调查显示，11月北京的楼市租售比达到了1∶546。也就是说不考虑贷款的利息支出，一套房依靠出租需要45年才能收回投资，选择租赁形式的投资回报方式，远远没有短期买卖房屋“赌升值”来得更快。　　而美联物业调查显示，在北京三季度购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。对此，业内专家表示，短期来看房价很难再继续走高，在现有多数优惠政策依然保留的市场下，专家建议二手房业主可以在适当的时机考虑出手。