打需求是新一轮房地产调控重点

深沪限购政策短期内将使房地产交易量出现回落，不过仍为治标不治本之策　　【财新网】(记者 李慎)“十一”前后，正是房地产市场“金九”能否向“银十”过渡的敏感时段，北京、深圳、上海三大焦点城市纷纷出台新一轮地产调控细则，内容包括限制购房套数和提高首次置业首付比例等，“打需求”成为调控的重点。　　10月7日，上海市批准了住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干
意见》，规定，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)，这与此前北京市出台的限制外地人买房细则——“买房需出示一年以上社保证明及一个家庭只能再新购买一套住房”类似。　　中原集团研究中心高级经理刘渊对财新记者分析称，上海的这一新的限购政策将直接打击投资和投机性需求。不过，据北京市此类细则出台后的效果来看，二手房市场上全款购房的比例大大提升；而新房市场上，刚性需求成为支撑8月份以来交易量猛涨的主因。因此，短期内该政策会拉低上海市场的交易量，但并不会对市场价格带来影响。　　较之北京、上海的限购政策，深圳的限购政策稍显严格，即对一个家庭拥有的存量房数量也做出了规定，限制对象包括在本市拥有两套及两套以上的家庭，和拥有一套以上(及1套)住房的非本市户籍家庭以及无法提供本市1年完税证明的非本市居民购房。　　此外，上海细则的另一个亮点是提高了商品房的预售门槛，规定开发商必须在全部支付土地出让金、四证齐全后才能预售，银河证券发布报告认为，这将在一定程度上减少开发商不当使用预售款、预售过早带来的负面影响，保障购房人的权益，也对促进开发商加快开发起到作用。　　华泰联合证券分析师鱼晋华认为，由于上海细则中将预售标准提高到了“完成至主体结构封顶并通过验收”方可预售，因此，上海新房的供应速度也将有所放缓，上海楼市向供需同时收缩的方向发展的概率较大。　　但实际上，北京市现行预售政策已经比上海的新细则更为严格。金融街营销副总苏华对财新记者表示，北京市所有新开楼盘均必须符合缴清土地出让金、四证齐全等条件，并且要求拿到预售证三个工作日以内必须开盘，且需在建委网站上公布每套房的价格，不得中途修改价格，即“一房一价”。苏华表示，北京的上述预售政策执行得很严格。　　至于市场呼声最高的房地产税，此次北京、上海和深圳均未出台，只提及要“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。对于“十一”前后地产调控细则的出台，开发商多表示早有准备，包括对于房地产税的出台，开发商多表示这些政策都不会影响企业的资金链。　　“打需求是打不住的，再怎么限制购买都是治标不治本，政府应该在土地供应和保障房上下功夫。”绿城集团副总经理裘建平9月25日曾对财新记者如是分析。　　此外，上述新的调控政策是否能得到有效执行尚不得而知。9月30日，北京市出台调控细则，规定首次置业首付比例由两成提高至三成，当日，北京市有超过5个新盘入市，财新记者现场走访获知，由于银行和公积金部门尚未得到通知，因此，购房仍采用两成首付政策。此外，北京市部分开发商在新政出台前三日左右，已先知先觉地催促购房者赶快缴纳首付款和办理贷款业务。