市场人士预计约4500亿元资金可投资不动产

4500亿险资涌入商业地产？CFP供图　　险资投资股权和不动产暂行办法出台　　保监会昨晚发布险资投资不动产和股权的暂行办法，规定险资可以投资商业不动产，但是不得变相炒地卖地，不得以商业房地产的方式开发和销售住宅。分析人士称，政策落地带给市场的利好更多是心理层面的，短期内险资投资动向不会出现太大改变。　　本报讯(记者纪晨璐)保监会昨晚在其网站上公布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，对于进入上述领域的保险资金投资主体、投资标的、投资方式、风控机制等四大方面进行了明确界定和系统规范。　　《办法》为险资“松绑”　　《办法》规定，保险资金投资的不动产，应当是产权合法清晰、管理权属相对集中、能够满足投资回报的不动产，不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，不能投资设立房地产企业。　　从记者了解到的信息来看，目前保险公司比较青睐的不动产项目主要集中在写字楼这类商业地产和养老社区领域，不动产投资管理规定为险资提供了政策依据。　　从投资收益和资产匹配的角度，不动产一直是保险资金渴望进入的领域，此次《办法》的出台在政策上为险资“松绑”。　　新政首先明确了险资不动产投资标的的范畴。根据规定，保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。　　不得开发和销售住宅　　《办法》同时对投资不动产相关金融产品进行了限定，其中属于固定收益类的产品，应当具有AA级或相当于AA级以上的长期信用级别。　　记者从《办法》了解到，保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。保监会要求上述投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。“投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。”　　市场影响　　短期内险资投向不会大幅调整　　《办法》同时对险资不动产投资的额度进行了具体限定。根据规定，险企投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于上季度末总资产的3%；上述两项投资的账面余额，合计不高于上季度末总资产的10%。如果按4.5万亿元的保险总资产计算，理论上约有4500亿元的保险资金可以进入不动产投资市场；约有1350亿元的保险资金可以投资不动产相关金融产品。　　不过有业内人士认为，保险资金投资不动产政策的落地带给市场的更多是心理层面的利好预期，短期内险资投资动向不会出现太大改变。一方面部分保险公司前期已经曲线进入这一市场，新政只是为其投资提供了政策依据。另一方面，保险公司投资策略通常比较稳健，不会因为短期政策的改变而出现大幅调整。不过，市场普遍认为，随着政策的放开，险金未来会加大在不动产领域的布局，因为此举有利于保险公司的资产负债匹配。　　股权投资　　不得投资创业风险投资基金　　在股权投资方面，《办法》规定保险资金可以直接或间接投资企业股权。对于投资标的，《办法》要求，保险资金只能投资处于成长期或成熟期的企业股权，不能投资创业风险投资基金，不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权。　　《办法》同时对股权投资比例进行了限定，投资未上市企业股权的账面余额，不高于保险公司上季度末总资产的5%；投资股权投资基金等未上市企业股权相关金融产品的账面余额，不高于保险公司上季度末总资产的4%，两项合计不高于保险公司上季度末总资产的5%。　　直接投资股权的账面余额，不超过保险公司净资产，除重大股权投资外，投资同一企业股权的账面余额，不超过保险公司净资产的30%。投资同一投资基金的账面余额，不超过该基金发行规模的20%。　　资质限定　　偿付能力充足率不低于150%　　记者发现，《办法》对于进行不动产和股权投资的保险公司资质进行了非常严格的限定，其中一条规定要求，进行不动产投资的险企上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%。同时，该险企上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币，且最近三年未发现重大违法违规行为。对险企直接投资股权的资质要求大致相同，但净资产要求提高至10亿元。　　险资不动产投资7不准　　1.提供无担保债权融资；　　2.以所投资的不动产提供抵押担保；　　3.投资开发或者销售商业住宅；　　4.直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)；　　5.投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出；　　6.运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产，中国保监会对发债另有规定的除外；　　7.违反本办法规定的投资比例。