暗战CBD12块地 谁将成为北京CBD12块最具投资价值土地的新主人?答案即将揭晓 □本刊记者 李慎|文 从北京CBD(中央商务区)起家的SOHO中国董事长潘石屹向来视CBD为福地,自从CBD核心区12块地将公开出让的消息传出,潘石屹便忙于奔走运作。特别是其中的中服地块(因临近中服大厦而得名),他更是兴趣浓厚。2010年1月29日中服地块首次亮相时,潘石屹不惜在新浪微博(http://t.sina.com.cn)上斥责中服地块转让已“内定”,以向政府施压。后几经波折,加之地产调控开始,出于担心核心地段再拍出高价的忧虑,北京市选择将中服地块延迟出让。 8月2日,包括中服地块在内的被认为“最具投资价值”的CBD12块地终于“千呼万唤始出来”,正式公开招标出让。当天早9时30分,60多家企业租用搬家公司用车,载着一摞一摞厚厚的设计方案、模型,陆续赶往位于北京市昌平区的九华山庄。 按照招标要求,61家企业分别提交了一份CBD核心区总体概念设计方案(北临光华路,南至建国路,西起东三环,东至针织路,总计23.05万平方米),以及超过200份CBD核心区单体建筑设计方案(12宗土地,总计11.67万平方米)。其中包括此前曾几度入市未果的“中服地块”。但在新方案中,中服地块被拆分成四块(编号Z3、Z4、Z5、Z6),地上建筑总控制规模由此前的32.7万平方米调高至58万平方米。剩余8块地,分布在中服地块周围。 这一次,面对如林强手,潘石屹有多大机会?谁将成为北京CBD12块地的主人?未来的北京CBD将是什么样?这12块地牵动的不仅是61家投标企业的神经,也成为业界判断此次地产调控下一步走向的一个测温器。 12块何来 “以前中服地块整体出让,我们是一点机会都没有,现在分拆出让,我们可以说有了不到1%的机会。”8月2日中午,潘石屹对本刊记者表示。为了这“不到1%”的机会,SOHO中国花了300万元,请“最好的”设计公司做方案。 “除了尽心尽力做好方案,我们没有别的办法。”万通地产一位参与方案设计的高管对本刊记者表示。其实,经历了此前的“内定风波”,北京市国土部门对CBD地块的再次入市十分谨慎。8月2日进行的招标第一阶段,各家企业只能按照规定时间提交方案,至于什么时候出结果,是否公布结果,何时进入第二阶段——综合评标、评标的标准、评标人员等均一无所知。 与SOHO中国、万通一样无奈且焦急等待着的,还有众多档次不一的房地产开发商,包括:万科、万达、远洋地产、富力、首创、首开、融侨、苏宁置业、海航置业、和记黄埔、九龙仓、中建国际、珠江投资、新华联置业、北京富德兴建置业、葛洲坝房地产公司等。 然而,让开发商们“看不懂”的,是为数不少资质平平的金融机构也参与了这12块地的争夺。其中包括:中国中科担保、中航投资、亿利投资、北京涛利投资、和谐海峡信用担保、安邦财险、科智担保、联通投资、北京平准投资等等。 此外,还有一类更让人“看不懂”的企业,也参与了投标。包括:广东二十一世纪出版社、中先国际控股、标准投资集团、信宝行(宝马经销商)、天籁印象文化传播、盛大网络、三星、周大福、亚视等。 上述万通高管对本刊记者表示,上述两类企业均不具备房地产开发资质,肯定不会自己开发,极有可能背后捆绑了别的客户,上述企业只负责出面参与投标,对价是中标后得到其中一栋楼做企业的总部,投资开发工作则由其背后捆绑的企业完成。 根据“CBD核心区12宗土地招标文件”中“鼓励产业类型”显示,该12块土地中,有6块鼓励金融机构,4块鼓励总部、2块鼓励综合体开发。对开发商来说,不论哪类企业夺标,他们都有机会通过输出开发资质和专业能力的形式,与中标企业合作,参与到土地开发中。 但能够作为主体夺标,是最好不过的。潘石屹明白这一点,尽管此前,他曾试图与香港某企业联合投标,但最后还是选择了单刀赴会。 上述两类非房地产开发企业的参与,在潘看来,也并不是如此突然和不可理解。从2010年1月29日,“中服地块”的正式亮相,到“内定风波”,再到“无人报价、暂停交易”,再到重新入市。潘石屹一直参与或旁观了“中服地块”争夺背后的较量,并且从未放弃过争夺。 七个多月的暗战,最后的结果,是从只有1块“中服地块”,到如今被拆分成4块,加之尚未完成拆迁的8块土地,总计12块地集中出让,这个过程更像是一个各方利益平衡照顾的过程。 “毕竟CBD核心区的土地稀缺至极,很多人都希望能够参与到这场盛宴中。”知情人士透露,这其中的利益关系错综复杂超出想象,很多有实力、背景的企业和个人,包括中服地块周边大楼的主人,都希望在该12块土地的出让环节,体现自己的意志。 暂且不论现阶段的竞争只是争夺一张“入场券”,其后还有综合评标、竞价等环节,61家企业的积极参与,已足以证明竞争激烈程度。 潘式努力 虽然是家喻户晓的房地产明星,但潘石屹和他领导的市值约260亿元的SOHO中国,在这一场暗流涌动的巨大赌盘面前,仍显得力不从心。 2010年1月29日,北京市土地整理储备中心网站登出“中服地块”的出让信息,底价高达50亿元,竞买条件也前所未有的苛刻:不低于30亿元注册资本金的房企与不低于50亿元注册资本金金融机构的联合体,且金融机构在联合体中要绝对控股。 当天下午16时30分,潘石屹即发表微博,表达不满,称看到标书时“非常吃惊和不解”,认为对招标人资格的严格限定,使得“能够符合挂牌条件的,全世界仅有一家公司,设定的条件只是为一家公司‘量身订做’”。并痛批这种做法有违公平、公开、公正的基本原则,“让土地公开出让流于形式,成为幌子”。 随后,内定主角被锁定在远洋地产,证据是其在中服地块出让前夕,迅速由中国人寿控股,并全部满足中服地块竞标的各项苛刻条件。此后,内定主角又先后变成了泛海建设和首开集团。 知情人士透露,国土部对内定事件十分不满,称如确有其事,将严惩北京国土部门,“这给北京国土部门较大压力,恰逢新政出台前夕,不敢再出‘地王’,于是该地块的出让被叫停”。 身陷漩涡的中国人寿旗下远洋地产,也同样承受了压力。中国人寿内部人士向本刊记者透露,因为“中服地块”的内定风波,保监会在系统内批评了人寿。 远洋地产则在2010年2月10日回应,否认内定说,但它并不否认对中服地块的兴趣,并称有意参与竞拍。上述万通高管认为,远洋地产毕竟是中服地块的一级开发商,前期各个方面投入不小,参与角逐是情理之中。 在这场风波中,潘石屹担当了舆论引领者的角色。以微博形式抛出“内定说”引发公众对中服地块关注,他用孤注一掷的努力为自己争取一线机会。潘石屹太需要中服地块了,SOHO中国一向缺地,目前账面资金高达百亿,加之此前发行的28亿港元的可换股债券,以及百亿元的银行授信,SOHO中国可动用的现金多达200亿元。 2010年3月,恰逢地产新政出台前的疯狂——土地价格狂飙,“地王”频出,北京市国土部门适时叫停了“热点地区高价土地”的出让。在延长了竞买资格初审时间,仍无人报价后,中服地块的出让被叫停。 这次暂停,让运动员和裁判员都获得了喘息之机,一方面顺应地产调控的大势,另一方面也开始重新平衡布局各方的利益关系。 2010年4月30日,北京市土地整理储备中心一次性推出了北京商务中心区(CBD)核心区的12宗土地,国土部门在最大程度上允许了企业的参与。门槛被大大降低——境内外企业(除法律另有规定外)均可参加投标,可以独立投标或联合投标,时限上也较为宽裕。 对于所有参与竞标的61家企业来说,分享这场土地盛宴的概率较之最初有所提高。从某种程度来说,潘石屹的努力看到了效果。而对于有可能被内定的企业来说,公开招标、广泛参与的形式也能够得到各方的认可。 2010年5月,潘石屹在接受媒体采访时表示,将积极参与中服地块的投标。三个月后的8月2日,SOHO中国与其他60家企业一起,向北京市国土部门递交了CBD核心区总体概念设计方案和单体建筑设计方案。 “估计9月份,最后的结果就会出来,哪怕最终1%的希望也破灭了,我花费的300万元减去政府买断的100万元,我只亏了200万元。”潘石屹对本刊记者表示。 招标文件第四十五条显示:投标人投报的总体设计方案将无条件由政府使用,如政府决定采用投标人投报的单体设计方案,投标人必须无条件同意以100万元的价格将该单体设计方案卖断给政府确定的中标人。同时,政府不承诺采用任何一个投标人的设计方案。
60多家企业暗战北京CBD12块地新主人将揭晓
时间: 2024-09-24 14:40:31
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