透视零成交如何打破楼市僵局

新华网上海7月6日专电(记者 叶锋)近期，一些地方的新房无人问津，中介门庭冷落，甚至出现“零成交”现象。成交的持续低迷成为困扰一些地方房地产市场的主要问题。　　新一轮调控至今，这种相持局面已维持两个月有余。目前，投机投资性需求暂时得以遏制，但
成交量的长期低迷毕竟不是正常状态。问题是：如何打破眼下这种僵局？　　“零成交”折射了什么？　　“五月份一单没做，六月份只做了一单租赁，这两个月只能拿1500元的底薪。”7月3日，上海闵行区七宝板块一家二手房中介的业务员郁闷地告诉记者。他说，现在每天最主要的工作就是打电话，“维护客户关系”。他所在的门店6月份成交量同比下降约七成。　　一手房领域的“零成交”同样在各地出现。在北京，当地房地产交易管理网的数据显示，6月上旬北京147个楼盘出现零成交。在上海，中国指数研究院对该市6月在售的456个项目的监测显示，多达66个楼盘当月成交为零。在深圳，不少别墅等高档房源已连续两个月未售一套。　　中国指数研究院的分析显示，零成交的楼盘大约可分为几种类型：一、“不愁卖”，这类楼盘前期成交较好，价格高位运行；二、“还在涨”，楼盘价格逆势上涨，有些别墅涨幅更是达到一两成；三、“比较贵”，价格明显高于周边楼盘；四、“慢慢卖”，即销售情况一直欠佳的项目；五、“剩不多”，即尾盘销售的项目。　　“零成交”的背后，是楼市的持续低迷。中国指数研究院的统计数据显示，5月监测的30个城市中，有29个城市新建商品住宅成交面积环比下跌，半数城市成交量下跌接近或超过50%。6月，大多数城市成交量在5月份的基础上进一步下跌。　　“投资投机者对市场十分敏感，他们退得很快。”永庆房屋公司总经理陈史翎告诉记者，“从4月份开始，公司在上海的50多家门店就几乎没有接待过一位温州炒房者。”　　“零成交”的背后，是买房者的持续观望。中国指数研究院近期发布的一份购房者调查统计结果显示，今年二季度有意“加紧购房”的人仅为8.3%，远低于一季度17.5%的水平；而“延迟购房”的人则有20.9%，比一季度高5.6个点。　　“零成交”似乎也是开发商与市场间形成的一种“默契”。在成交遇冷之际，楼市供应也显著走低。以上海为例，上海“网上房地产”数据显示，6月上海仅推出了51.25万平方米新房源，环比下降46.3%，是网上房地产公布统计数据5年以来的同期最低水平。　　上海一家中型房企目前在郊区有一个10万平方米的商住综合项目。该企业负责人告诉记者：“我们一般通过延缓施工、推迟销售来缓解市场滞销带来的资金压力”。他决定把这个原本年底上市的项目推迟到明年。　　房价“局部”偶跌尚未达到市场预期　　目前不少城市部分区域房价出现了一定程度的下跌，但绝非“一片普跌”。即使下跌，也多是在今年一季度高位基础上的小幅回落，跟去年底的房价相比依然高出一截；而且，个别区域的房价并没有明显的松动，甚至逆势上涨。　　比如，上海二手房指数办公室的报告显示，6月上海二手房价格指数为2565点，较上月下跌17点，环比下跌0.68%。这是上海二手房价格指数自2009年3月以来历经15个月上升后首次回落。在长宁古北、普陀长寿等投资客集中的板块，6月还涌现一批“特价急售”房，部分房源甚至降幅达到15%－20%。上海外环及外交环的房价在6月波动相对明显，下跌幅度均超过1%；但高价住宅集中的9个市中心区房价平均下跌仅为0.4%，卢湾、静安两区更是有0.12%和0.11%的小幅上涨。北京市统计局发布的统计数据则显示，5月份北京市房屋销售价格环比下降仅0.1%。　　陈史翎说，现在一些打折楼盘折前的价格大多是在3月中旬左右最高点的报价，即使按八、九折计算，现在的报价也离市场预期有差距。比如，上海松江一个名为“蔷薇九里”的楼盘，目前推出一批“特价房”，均价为每平方米1.2万－1.3万元，较此前1.6万元的均价有一定下降，但依然明显高出去年底1.1万元的销售价。　　为何会出现这种涨跌互现、遮遮掩掩甚至明降实升的情况？知名房企嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜说，目前市场还处在下行过程中、还没有到达底部，现在推新盘有很高风险，“如果你降价10%销售，但随后有人可能降15%、20%，那样先降价销售的企业就很尴尬。”　　陈史翎则认为，上市房企每季度、半年等都有面向股东的盈收压力，因而会有选择地降价销售，“总体看来，目前房企的资金流没有问题，还没有到迫不得已需要大范围降价促销的时候。”　　盘活楼市的“口子”何时打开？　　上述中国指数研究院的调查结果还显示，今年二季度，认为房价会“小幅上涨”的人为11%，已远远低于一季度时的34.1%；而认为将“小幅下降”的购房者为39.2%，远远高于一季度的19.8%。可见，新一轮楼市调控政策实施两个多月以来，市场对调控新政策的信心正在增强，对房价合理回调的预期正在强化。　　如何打破眼下的僵局、盘活楼市？业内人士分析，其内在因素是开发商的资金情况。　　数据显示，一季度上市房企板块经营活动现金流量净额为－418.58亿元，预计二季度后开发商资金缺口还将放大。目前，上市再融资几乎处于停滞状态，个人信贷也持续收紧，如果房屋销售面积继续大面积下滑，开发商的资金面和降价销售的压力将进一步增大。　　其外在因素，则是调控政策的执行力度。住建部政策研究中心一位负责人日前公开表示，“对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备”，使市场进一步坚定对调控的决心。此外，这位负责人还提出，“要缩短观望期，地方政府要抓紧出台调控细则，加大对囤房、囤地等违规行为的处理力度，并加大供应量”。上海市住房保障和房屋管理局的相关负责人日前也直言，“目前不少开发商的定价策略是有问题的”“开发商要调整心态、认清大势，合理定价。”　　一些业内人士还认为，“地市”直接影响着“楼市”的预期，目前激活楼市的关键是要坚决抑制土地价格快速上涨的势头，并以“面粉”价格的合理回落带动“面包”价格的下行。