万科已锁定近两年业绩

11月4日，国泰君安发布的研报称，万科（000002.SZ）2011年前10月销售额已锁定2011全年及2012年130%业绩。预测2011年11月和12月将实现总计约170亿销售额，即全年1250亿销售额。　　国泰君安认为：基于公司高周转、快速走货策略和在激励上高度重视销售等因素，预判即使行业继续下降公司也将继续高周转收割现金，抢占市场份额和客户资源。预计公司目前和未来决策都基于2012年政策不放松做了充分应对。　　另外，国泰君安认为万科还将充分受益于货币信贷实际放松。首套房贷款实际利率和首付有望下降，而万科可售房源中90%是144平米以下中小户型，其中绝大多数是70-90平米，面向首套刚需，受益明显。　　而广发证券对万科全年销售更为乐观，在今天发布的报告中预计万科全年销售额接近1300亿元。广发证券认为，因供应高峰时间不同，万科10月销售额环比表现略低于同行，但单月销售仍在月平均水平之上。受调控影响，销售单价趋降，或许有助于销售回暖。　　10月份，万科新增了中山市和乌鲁木齐市两个地产项目和武汉一个旧城改造项目，拿地总金额只有7.32亿元，仅高于5月份的5.21亿元，并且获取的两个项目均为三四线城市，显示了公司在拿地上和对一、二线城市的土地市场依然较为谨慎。广发证券（000776.SZ）认为，万科这种谨慎拿地的方式有利于改善公司现金流，有利于应对当前的弱市行情及把握土地市场调整的机会。　　万科董秘谭华杰对记者表示，“不管市场如何变化，万科仍然会坚持以中小户型为主、以装修房为主、面向自住客户的产品定位，坚持以新盘当月销售率为控制指标，积极促进销售。”　　2011年10月份，万科共实现销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元，同比分别下降23%和33%。从单月销售来看，万科10月份销售面积略高于全年单月94万平米的均值。万科10月份销售单价为10299元/平，环比下降11.1%；前10个月累计均价为11411元/平，与去年全年均价相比下降了5.3%。　　前10个月，万科累计实现销售面积941.5万平方米，销售金额1074.3亿元，同比分别上升28.7%和23.6%。今年前十月，万科销售面积已经超过去年全年的897.7万平米；销售金额和去年全年的1081.6亿元也极为接近。